历史上的今天 - 8月10日

    [精品转载]2009年房价必然下跌的四十个理由

    类别:生活常识  贡献者:holidays520  总点击:8019  受欢迎度:4  更新日期:2011年05月20日
摘要:房市是个大讲堂,是个大游戏园,是个大利益场。利益方为了达到各种赚钱目的,先发表各种奇谈怪论,忽悠大众的脑袋,后组织各种游戏,忽悠百姓的口袋。“错误言论”使许多人先“把自己卖了”,然后“帮人家数钱”,再“帮人家去忽悠别人”。
  • [精品转载]2009年房价必然下跌的四十个理由

    房市是个大讲堂,是个大游戏园,是个大利益场。利益方为了达到各种赚钱目的,先发表各种奇谈怪论,忽悠大众的脑袋,后组织各种游戏,忽悠百姓的口袋。“错误言论”使许多人先“把自己卖了”,然后“帮人家数钱”,再“帮人家去忽悠别人”。为了不摔交,为了少吃亏,我们都有必要“杀一下”自己的“头脑病毒”,并加装一个“防火墙”。 
       
      1.房价收入比奇高,泡沫很大,大众不堪重负,影响社会进步。驳“通货膨胀后工资提高,房价收入比就不高了。”的错误观点。 
      国际通行的房价收入比是3到6倍,按揭月供不超过家庭月收入的30%。在发达国家,认为房价收入比超过6就进入泡沫区。1998年国W院在有关房改的文件中提出:房价收入比超过4倍的,应当获得住房补贴。说明我国正府对国际标准是认可的。2005年,米国一顾问公司据房价收入比,就国际房价购买力做了个调查,看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果,澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。 
      二线的E市,新房平均价1万元* 90平米 / 全市平均家庭收入6万(全市年平均收入公布数的2.5倍) = 2007年底E市的房价收入比为15,含义是全家15年的全部收入可以买到一套住房。不少大城市在15上下。15 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干30年只能买到只有使用权没有装修的毛坯房。22岁 + 30年 = 为房子需工作到52岁。而50岁后老板就不肯聘用。这么高的房价“可持续”吗?再涨50%是22岁 + 45年 = 为房子需工作到67岁!岂不是为了一套房要“小车不倒就要推”?在不健全的社会保障下,要保证还贷期间不失业不生病,不然就可能因为断供而被银行收走房子。 
      有人说:“多印钞票,多加工资,房价收入比就显得不高了。”这个说法是错误的,只看到房价收入比变小,没有进一步计算下去。在通货膨胀情况下,物价涨幅大于工资涨幅,支付能力下降了,本来家庭收入的0.5用于买房,下降为0.4。将上述的公式重新计算,结果是,在目前这种通货膨胀情况下一家人为买房要干32年,多2年。 
       
      2. 高房价使人才外流,后患无穷,误国不浅。驳“房市繁荣体现我国经济实力强,生活水平高。”的错误观点。 
      按美国商务部公布的数据,2008年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元。每套21.6万美元 * 汇率7 = 每套151万人民币元 / 每套的建筑面积相当于200平米 = 可能每平米在7550人民币元左右,而且他们的房子是有土地所有权和装修过和带家具家电的。2007年秋,在二线城市E市,用7550只能买到三等地段的只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。2007年,美国的GDP是我国的20.3倍。美国的人均收入是中国的一二十倍,美国的医疗教育养老体系比我们好多了。就这么低的房价,人家都次贷危机了,房价都下跌了! 我们是第三世界国家的收入,房子却是发达国家的价格。我们已经透支了几年的涨价空间,靠几十个错误言论还能硬撑多久呢?房价与国际接轨是大势所趋,历史必然。 
      大城市里各行各业的精英的创业梦大多被废在了房子上。2008年3月5日,全国正协委员、清华大学校长、中科院院士顾秉林表示很担忧青年教师的住房问题:“现在买不起房的不仅仅是低收入家庭,现在高校青年教师的收入与房价差距太大,根本买不起房。”“我现在很担忧这个,这样下去会导致青年人才流失。” 
      从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数,留学生回国后干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在房价收入比为6的某发达国家 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干12年就可买到有土地权并已装修的大套的新房。这有利于吸引留学生回国效力吗?难道大家都不懂房价持续不断上涨的后果:农村综合痛苦指数比城里高,有点本事的,有点的,有点钱的都要进城,结果到处是“老幼村”、“穷人村”。 
      炒高房价不符合衡量改革正确与否的“三个标准”,不利于发展社会主义社会的生产力,不利于增强社会主义国家的综合国力,不利于提高人民的生活水平。房价再上涨对国家来说,得不偿失,后患无穷,误国不浅。为了救国,房价必降。 
       
      3. 高价房奴把“致富”的种子全吃掉了,到六十几岁将租房居住。驳“通膨不断,按揭才买得起住房,有钱再买就永远买不起。”的错误观点。 
      为了国家未来和个人发展,我们应该提倡“先创业先投资再买房”。提高今后的收入是硬道理。今后更高的收入才能让你有尊严而幸福地生活。反正没有“土地所有权”,迷恋“土地使用权”还不如追求“资金收益权”来得实际。二代“工作骨干”被美国老太太按揭买房的故事害惨了。失去了学生年代的理想和梦想,把买房当作人生的第一理想,生活的第一追求,奋斗的第一目标,成功的第一标志。把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上,作为“经济脊梁”的中产整天为还贷而赖活着,中国人就只有这一点出息吗?永远为人打工,对事业开创没有兴趣,缺乏资金,中国经济还有多少活力和后劲呢?外国人喜欢“当老板”,中国人喜欢“当房奴”,落后面貌怎么改变呢?炒房的最大恶果是把成千上万的“老板苗子”扼杀在摇篮里。这是一个民族的悲哀。 
      企业产品销售困难的主要原因在于内需不振。内需不振的主要原因在于高房价。许多人把买房当作消费的第一需求,这是畸形的,排他的。一套房就吃掉一个家庭二代人的节余。每月都是月光族,哪有能力去消费呢?为了还债,不得不节衣缩食,不敢每周逛街,不敢打的,不敢更新电器,不敢买好衣服,不敢买好化妆品,不敢会友“喝一下”,长途电话不敢多说话,不敢跳槽,害怕失业,害怕收入减少,害怕生病。 
      在错误观点的引导下,许多人把买房当作压倒一切的需求。没有买房,可以租房。如果买房搞得没钱吃饭了,搞坏身体就得不偿失。如果买房亏损搞得夫妻反目,谈何幸福。如果买房搞得小孩没钱深造,就因小失大。如果买房在大跌时变成负翁,就要流落街头。如果买房搞得家人生大病没钱治,就要流落地狱。 
      “高价房奴”睁开眼先想到月供。每天先为银行打工半天。有的“高价房奴”为了买房啃四老40万元,但那是应付看病和养老的钱,最终要拿钱到医院去还。还完按揭,接着还“啃老钱”。在高房价、高负债、高脑压下,住房成了一辈子的牵挂,辛劳忙碌,忧心忡忡,终其一生,幸福感和成就感在哪里? 
      35年后,住房过剩,“要求我拆迁”可能变为“我要求拆迁”。高楼房每户只占有不到10平米的土地,补偿使用权的拆迁费很少。30岁 + 35年 = 65岁需要再花钱买一次房,但老了后,钱不够,借贷也还不起,只好用拆迁费去租房。虽然使用权有70年,35年后可能已是“无房户”了。高价房奴主动伸长脖子让人宰真窝囊,活得太累,繁忙一生,两手空空。 
      “天生吾材当大用,岂肯离校就江郎。”对于这么简单的道理,人总会醒悟的。可以在低价位骗人去当房奴,但在高价位就难以骗人去当房奴。可以骗自住性有效刚需去当房奴,但无法骗还不起高月供的人去当房奴。可以短期骗人去当房奴,但难以长期骗人去当房奴。所以,刚需是不断在减少的,住房终将严重过剩。 
       
      4. 白领在高价时买房是笨人理财,15年后还是白领的水准。即使“当租奴”也强于“当房奴”。驳“在通膨中房产增值快,投资买房可以致富”的错误言论。 
      30年前,95%的人钱袋里的现金在999元以下。25年前,有一二万元的资产资金的就是富人,称为“万元户”。目前有二三百万元的资产资金才与富人沾边。富人的数量增多10倍以上。他们的初始自有资金几乎都在1万元以下,他们的平均年投资收益率许多在30%以上。如果目前社会上连10%的年投资收益率的机会都不存在,经济就无法发展了。所以,没有找到10%机会的人是笨人,而不是没有。2008年初买新房90平米时,首付、税费、装修和家具家电合计支出现金50万 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……(15次方)= 50万 * 4.18 = 15年里付出现金成本为209万。另外在银行按揭50万 + 50万 * 每年付息0.063 * 15年 = 15年里付出按揭成本为97万。209 + 97 = 这套住房15年里总成本为306万元。如果15年里租房,3万 * 15年 * 涨价系数1.5 = 合计租金68万。306万 – 68万 = 15年里为了一句“我有房”三个字,就破费了238万元的“面子钱”。15年里总成本306万元 / 100平米 = 到最后每平米实际花了3.06万元 / 15年后房子0.7成新 = 15年后该地段新房价格要涨到每平米4.37万,才保本。从黄金20年只涨1倍看,15年的通货膨胀难以超过4.37倍。说明:买入已高估的房子保值不了,增值不了。说明:如果白领买房投资,15年后还是白领的水准。 
      不想当富人的人才会把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上,甘心一辈子为人打工,从此与发大财再也无缘分。“打工皇帝”唐骏10年来一直租房。他这样算账:买这套房要花2500万元,2500万元的年投资回报是500万元,年租金只要144万元,租房住相当于每年多赚了356万元。在房价低位,当个房主是个好选择。目前,“当低价租奴”强于“当高价房奴”。房奴里难以出现老板,而租奴里却较容易出现老板。 
       
      5. 今后20年,我国通货膨胀率可能低增长,房价创不出新高的可能性是存在的。驳“30年来地价房价涨幅惊人,说明今后通货膨胀率和房价也会高增长。”的错误观点。 
      为何有许多人买房产做长期投资呢?因为他们有十分强烈的感性认识:改革开放(1978年12月)以来的30年里,以沿海二线城市E市为例,大约地说:猪肉由0.8元涨到14元,18倍。大米由0.14元涨到2.3元,16倍。全市年平均工资由400元涨到22000元,55倍。房租涨200倍以上,房价有的由不到100元涨到1万元,折合成同材质,涨了50倍以上,土地一亩由几千元涨到几百万,涨了500倍以上。许多人没有看到30年的涨价全景,只看到一二十年或近几年来的涨价片段。因为没有认真调查分析,不少人因此产生了“眼看着房价涨了许多倍,说明钞票贬值太多了,说明投资房产永远能跑赢通货膨胀。”的错误观点。 
      就象19年来股市从100点涨到6124点,至少几年内不可能再创新高了,但是,人们大多对房价只有感性认识,没有理性思考,一时还很难从一种思维惯性中解脱出来。他们只看到表面的现象,没有考虑到当时土地、房屋等资源处于“无市场,不许交易,极其低价”的不正常状态,没有考虑到旧中国的底子一穷二白,建国后实行半供给性半福利性分配的计划经济和搞阶级斗争耽误经济生产,生活水平很低。30年前,奖金取消,县长的月工资只有几十元,国家主席的工资只有300多元,很明显,改革开放前后正治经济环境天差地别。以很特殊的“非商品化的革命年代的价格”为基数统计出来的增长率是很怪异的,很离奇的。就象大学毕业前张三的年劳动收入为500元,毕业2年后5万元,怎么能以此100倍来预测未来2年后至少增长5倍呢?如果以30年来的地价房价增长率作为参照物和依据来预测今后的通货膨胀率和房价,必然在深重的通货膨胀恐惧感之下得出错误的荒谬的结论。然后用来指导房产投资,必然走入歧途,导致失败。 
      大多数人没有注意到,20年来,国际通货膨胀率很低。纸货币和老货币黄金是个连通管。如果20年来国际通货膨胀率很高,即纸货币大贬值,那么老货币黄金就会大涨价。实际呢,1988年黄金平均价436.77美元/盎司,2008年8月10日收盘价是800多美元/盎司,20年才涨1倍。美元对人民币曾有十几年在8.2一带徘徊,也说明国际通货膨胀率不高。 
      我国原来的地价房价等资源和工资被低估得离奇,必须逐步与国际接轨,才导致各种价格都一涨再涨。30年来,有的土地涨价500倍以上,已经超涨了;有的房价已涨价50倍以上,不但与国际接轨了,按房价收入比已经是美国的4倍了;通货膨胀10倍以上,该涨已经涨了,欠的债该还的已经还了,以后当然就相对稳定了。今后20年,我国通货膨胀率可能低增长,可能开征物业税、遗产税,土地价可能下跌,房价创不出新高的可能性是存在的,而不是有人依据30年来的飞涨而预测今后20年通货膨胀率和房价可能增长几倍那样。当君子兰炒高100倍时,就不是跌不跌的问题,而是跌多少的问题了。就象股市6124点,傻瓜买了,理由是“股票是能涨几十倍的好东东”;智者卖了,理由是“已经涨几十倍了,回落风险很大”。你25岁之前个头长高1.4米,如果以此来预测26岁以后至少再长高0.4米,多么可笑啊。确实有兔子曾经撞到这棵树,但今后就不一定了。房市成熟了,土地价成熟了,税收制度成熟了,而你的头脑还不成熟,还在守株待兔,那就等着吃亏吧。 
       
      6. 通膨初中期,房价股价大涨过头,导致中后期大跌过头。驳“房产永远是保值增值,抗通膨的最佳投资品”和“通货膨胀之下,拿现金不如持有房产。”的错误观点。 
      “介入点位”的高低决定投资的成败。前几年房价在每平米3000元的低位时,拿现金不如持有房子,因为房子可能大涨上去。当2007年秋房价在每平米12000元的高位时,持有房子不如拿现金,因为房子可能大跌下来。价值低估的投资品才能保值增值。当普耳茶炒高10倍时,一定会随着猪肉由10元上涨到14元而再次上涨吗?在6000点还买股票当然是要吃亏的。 
       “介入时机”的早晚决定投资的成败。保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期,由于房价股价已被炒高,买力不济,利率也调高了,熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人,1996年买楼54平米 * 每平米8.333万 = 450万港币。当时所有香港人都认为香港人多地少,又是国际金融中心之一,房价绝对不会降。1997年金融危机爆发,房价一路下滑,在2003年非典时,这套房跌至150万。2008年2月涨到300万了。12年里不包括利息,净亏损150万。日本炒房者被“房产永远是保值增值,抗通膨的最佳投资品”的理论害惨了,已经套牢17年还没有解套呢。越南的炒房说明:“严重的通膨的初中期,房价股价大涨过头,严重透支未来,导致中后期大跌过头。” 
       
      7. 不是通膨引起房涨,而是房涨引起通膨。控制通膨必须先降房价。驳猪八戒倒打一把的“通膨引起房涨”的错误观点。 
      通货膨胀严重。2008年前7个月,居民消费价格总水平同比上涨都超过6%。通货膨胀就是“钱水泛滥”,“钱狗满街”,就是实物增加不多而钱增加很多。 
      任玉岭任北海市副市.长时亲历泡沫破裂。他说:通货膨胀有热钱,升值、次贷、石油粮食涨价等外因,但主要原因还是在国内,主要矛盾在房地产。房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子,是这次通货膨胀的‘牵引机’和“助推器’。1994年,北海市的物价上涨高达43%,就是由房价大涨引起的。 
      热钱,升值、次贷、石油粮食涨价等外因即使是第一重要的因素,房价大涨也是第二重要的因素。强调别人的错误更大,就能减轻自己的责任吗? 
      很明显,不是通货膨胀促使房价上涨,而是房价大涨带动物价上涨,加剧通货膨胀。理由是:从涨幅上看,房价严重虚高,已经远远偏离通货膨胀促使房价上涨的轨道。本来30万的房子,6年里被炒高到120万。6年里人民币不可能扩张4倍。从时间上看,房涨早于肉涨粮涨。从资金总量上看,某市2年成交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨!在变态的房价下,民众不得不提前透支今后几十年的收入买房,今后几十年才印的钞票也印出来了,货币就膨胀了。从外在表现上看,地价房价大涨后,企业的用地用房和人工成本大增,出厂价就提高了。失地农民以前供粮供菜, 现在反而要向社会购买,农产品就涨价了。 
      牵牛要牵牛鼻子,打蛇要打七寸。通货膨胀和物价上涨会破坏整个经济体系,不得不治理。管不住房价这个“带头大哥”,就别想管住大家,大家就涨价不断。最终,大倌为了江山,中小倌为了交椅,不得不调控,不得不强迫“带头大哥”(房价)带头降价。 
       
      8. 通货膨胀可能严重但不会极其严重。驳“通膨不断,有钱后再买就永远买不起。”和“一旦有恶性通膨,就永远买不起。”的错误观点。 
      正府有很强控制力,面对严重的后果,会采取措施控制通货膨胀,所以不会出现极其严重的情况。2008年6月,广义货币M2虽然突破了18.04%,但存款准备金率提到17.5%,说明货币发行没有失控。 
      没有必要恐惧于通膨。目前,中等收入以上而且按揭15年才买得起房,如果他们将资金用于创业用于投资15年,在一般情况下收益会跑赢通货膨胀,你最终可能成为富人。如果你反驳说:“创业和投资已经难以跑赢通货膨胀了。”我不相信社会已经这样,更不可能总是这样。假如社会真的这样,高房价就是建立在沙滩上的摇摇欲坠的高楼,恐惧的不应该是旁观的人,而是套在里面的炒房者。 
      如果通膨极其严重,如果房价再上涨,房价涨带动物价涨,物价涨导致加工资,加工资导致出厂价上涨,恶性循环就破坏了经济整体,国民经济就垮了,社会就难以稳定了。如果通膨极其严重,房价再上涨,科技人员的收入不如炒房的老太,哪有心思干事业?假如真的象炒房者说的那样出现了极其严重的通膨,就有许多企业倒闭或半倒闭,许多老板会卖房去救急,许多中产无钱供房而卖房,许多人失业或收入大减,吃饭堪忧,怎能顾得上买房,卖者很多而买者很少,房价必大跌! 
       
      9. 通膨带来的涨价占总涨价的比重很小,“炒民生”不会长久,所以想在通货膨胀中长期获利难以实现。驳“通货膨胀是永远的,所以房价永远上涨”的错误观点。 
      6年前,E市每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在卖12000元。总涨价9000元。但是,通膨所增加的土地外成本不超过700元 / 总涨价9000元 = 通膨带来的涨价只占总涨价的8%。即使今后几年里通货膨胀率达到不可想象的1倍,通膨带来的涨价也只占总涨价的16%,影响很小。股票2007年11月上到6124点,2008年8月19日低见2284点,跌幅达62.7%。说明通货膨胀虽然会一时促涨,却不能保证“投机价”长期高高在上不下跌。 
      投机炒作才是房价大涨的主要原因:第一成本的土地是在炒作和竞拍中飞涨的,房价是在捂盘加炒作中哄抬上去的,“红包”的膨胀是在投机炒作中水涨船高的,连税收也是姑息养奸后借口打击投机炒作而增加上去的。 
      炒房者想在通货膨胀中获利难以实现。因为通货膨胀只是房价大涨的次要原因,而引起房价大涨的投机炒作这一主要原因属于“炒民生”。规律强于人,民意高如山,社会必进步。正府的最大职责是“为百姓说话,为百姓做事”,它可能做得不够却不会“一点”也不做。泡沫被吹大到皮很薄很薄了,房价大涨带动通膨,所以ZF不得不调控。仅是积“一点”成多,就碰破它了。各国历史都表明,以人为本才是正道,“炒民生”不可持续。 
       
      10. “炒民生”象吃“白粉”,一时痛快,危害深远,不可能长久。开发商是韩信,成也萧何,败也萧何。驳 “正府永远会支持房市炒作”的错误观点。 
      在中国人中,胡润百富榜上的十大富豪,有8个来自房地产业。在美国人中,历年的世界首富有做软件的比尔盖茨和炒股票的巴菲特;目前,没有盖房炒房的进入十大富豪。说明在我国,“房老大”已经越权篡位了,说明“炒民生”已经把“科技是第一生产力”炒成“老二”了。长久了就会科技落后,落后就要挨打。所以,各国都严禁“炒民生”。 
      如果其他民生资料象住房一样也可以睁一眼闭一眼地任其垄断、拍卖、囤积、炒作和哄抬价格,炒家也可以将大米、蔬菜、饮用水、公交票、火车票炒高5倍,因为它们对于人类更加刚需!所以,各国都严禁“炒民生”。 
      有人说:“不要多说房价,多流汗多赚钱才是硬道理。” 可是,房价6年上涨90万。有几家通过多流汗能增加收入90万?多印钞票的话,大家就能分到90万?民众经济承受力就象一根扁担,500斤压上去一定会压断的。安居才能乐业。如果全家终劳一生还不能得一屋,恶劳者、投机者必日增,社会如何和谐、发展和稳定?炒民生危害社会,所以,各国都严禁“炒民生”。 
      “炒民生”名不正言不顺,正治课老师难当;“炒民生”占小便宜吃大亏,危害深远;“炒民生”象吃“白粉”,一时痛快,谁吃谁短命;炒民生不得民心,危及正权,所以各国正府都不得不把炒民生当作恶瘤切除了。如果米国人还在炒房,房价收入比就不会“安居”在6以下了。 
      买彩电曾经要开后门,经常涨价。家电业走下坡路已经10年了,可能再10年,家电业也牛不起来了。不怕象股票那样大起之后大落,大落之后再大起。最可怕的是房地产在恶炒后不得民心,被归入“炒民生”(与“炒粮食”同类)后将从此一蹶不振。比如日本已17年没有恶炒房子了。日本炒房者17年还不能解套,所以炒房被套应该抛! 
      11. 资金流向投资“洼地”导致房地产利润逐步接近社会平均利润,买便宜货的机会终将到来。驳“盖房应该暴利”的错误观点。 
      在“世界工厂”千辛万苦做出口,为就业做贡献,年利润率只有2%,甚至亏损的情况下,开发商和炒房者获得了数以十倍的年利润率。连通管“一边水高一边水低”的短期状况出现了。“风景这边独好”对千行万业产生了非常严重的“吸血效应”。有的人辞退工人,卖厂买房。千商万贾聚集房市,千钱万币蜂拥而入。于是,一家欢乐百家愁,一湖水灾百湖旱,一家垄断百家争,一碗美味百人抢;于是,“倒厂风波”来势凶猛,成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。银行(树干)和房地产公司(树枝)都不会先死,要当心的是制造业(树头)会先死。各行各业是一个食物链,正府在行业上再“胳膊往里拐”,再不“一碗水端平”,最终就会得了一税丢百税,如果第一产业垮了,“皮之不存,毛之焉附?”最终就会一损百损,一了百了,最终就会成千上万的人失业,社会难以稳定,最终就会搬起石头砸自己的官位,所以,即使要救,不得不先救树头(制造业)和树干(银行)。最近发文对中小企业增加贷款和不许为土地贷款,明显就是在丢卒(树枝)保车,所以,连通管“一边水高一边水低”的状况是“兔子的尾巴长不了”。 
      连通管的水终将流平。“人往高处走,水往低处流。”资本具有追逐高利润的本性,暴利就象千香万艳的“花粉”,必然引来千蜂万蝶。大家都目睹过“暴利洼地”被“移山填海”的“张艺谋式”壮观景象:从千军万马制造家电到降价比赛;从千村万山种果树到挥泪砍果树;从千家万户买股票赚大钱到八亏钱。大家都去追逐暴利,都去填充投资“洼地”,就象连通管的水终将流平,必然导致房地产业利润逐步接近社会平均利润。栽果树比种稻子好赚,大家都去种,不久,千车万担的“柑橘”就烂在树上了,价格就降下来了。大家都去盖房炒房,就象大家都去种果树,必然导致住房过剩。结果是盛极而衰,房价成千上万元地往下掉,结果是大众买便宜货的机会终将到来。 
       
      12. 住房的相对过剩是“生产无计划性”和激烈的市场竞争的必然产物。驳“盖房量跟不上需求量”的错误观点。 
      “生产无计划性”是市场经济所固有的。20多年前,中学老师说:“西方国家的市场经济,具有无计划性,存在激烈的市场竞争,必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库,穷人却买不起,资本家宁可将牛奶倒进大海里,也不低价卖给穷人。”我们的房市,将要展现的基本上就是这样的景象。 
      从整体上看,社会生产是无计划的,无序的。管理部门在其中有利益牵连,不但未能给以及时有效的计划性引导,反而以过度的放贷、火热的土地竞拍和大肆的舆论煽风加剧了“生产无计划性”和市场竞争。于是,市场经济所固有的“生产无计划性”和激烈的市场竞争终于导致了生产相对过剩。 
      上帝欲其亡,令其先疯狂。大陆人具有“制造过剩产品”的超强本领。开发商认为住房在许多年里是稀缺品,所以,在赚得钵满盆满之后,不计高负债率的后果,四处借贷,不断扩大再生产。由于金钱具有逐利性,各路资金不断流向超额利润的房地产,黑钱来了,灰钱来了,红钱(红包)来了,白钱(干净钱为白,存银行是白白让别人用)来了,许多公司和企业的“生命钱”来了,甚至社保“救命钱”也敢来。由于不是高科技,有地就是“草头王”,可以“空手套白狼”,于是“18路军”(包括海尔)都来盖房,工地遍地开花,商品住房、限价商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、小产权房象雨后春笋到处冒出来,供给以每年2万、3万、5万套的加速度在增加。 
      因为不涨就没人追买,开发商每批都提价,近几年总房价每年以10万、20万、40万元的加速度上涨,需求者以每年10万、20万、40万人的加速度被赶出市场。“Ⅹ趋势”形成了,供给量不断趋大(/),有效需求(\)不断趋小。左侧“>状态”时供小于求,发展到右侧“<状态”时,就变为供大于求。 
      已经进入买方市场。市场的获利回吐和买力重新积蓄,需要几年的痛苦煎熬。由于建设周期长和土地不开发2年后会被无偿收回,过剩了还在不断推出新盘。于是,生产相对过剩呈现不断恶化的趋势。开发商把购房者逼到了无路可退的墙角,心有余而钱不够。开发商是有路可退的,如果不肯退让(大降价),结果是:去年牛市高价,今年有价无市,明年熊市低价。 
       
      13. 盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目,必然是:炒房囤积量X > 自住性有效刚需y。驳“刚需很大,供不应求”和“富人钱很多,再多也被买走”的错误观点。 
      炒房者为何一边以价格来“低头承认”可出租房过剩,一边“大言不惭”地说房子供不应求?因为他们高估了人的主观能动性,只见开发商及其支持者的力量大,不见客观规律力量更大。高估了刚需的购买力,只见刚需人多,不知刚需钱少。 
      “刚需很大,再多的房子也供不应求。”是自欺欺人的疯话。盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目,而非富人钱太少、太胆小、太谨慎和太理智,所以必然是:炒房囤积量X > 自住性有效刚需y。“30%的人却拥有70%的钱”,“70%的人只拥有30%的钱”,这是铁的事实,所以必然是:炒房囤积量X > 自住性有效刚需y。自住性有效刚需y 取值5万套,得“X > 5万套”。自住性有效刚需y 取值500万套,得“X > 500万套”。所表示的意思都是“供大于求”。 
      “富人钱很多,再多的房子也被买走了”是炒家必败的“证言”。如果自住性有效刚需量小,炒房者就会因为无人接手而被套牢,所以99%的炒房者在买人时都坚信自住性有效刚需y很大。看看网上的讨论就知道这种想法的盖房炒房者很多,富人的钱象山一样的多,所以,炒房囤积量X要大于自住性有效刚需y(比如每年5万套)很容易。炒房囤积量X已经大大超过今后的自住性有效刚需y了,富人却还在高估自住性有效刚需y,还在买入,买入,再买入。就象制造手机,物以稀为贵,一部几千元,特好赚钱,大家头脑就发烧,就大造特造。市场需求10汽车,大家就会冲动地盲目地制造出13车。市场需求增大到100车,就会制造出130车。结果,先是普及,普及,再普及;再到过剩,过剩,再过剩。大量的过剩必然导致(象砍果树那样的)熊市来临,竞相杀价,跌声一片。 
       
      14. 认清“投资投机房属于供给”的本质,房市供大于求的真面目就暴露了。驳“自住性买量大,投资投机性买量小。”和“供给多少,就被需求吃掉多少。”的错误观点。 
      住房供给有5块:“开发商的供给”,“正府的供给”,“投资投机需求所转化的二手房供给”(富人买房是间接的供给,潜在的供给,未来的供给),“单位自建房供给”,“小产权房供给”。 
      自住性有效刚需是指近几年需要购买自用房而且有支付能力的购房需求。不是自住的不应该统计进来。当一个人“月供还不起”时就是突破购买力的极限了,就不是有效刚需了。以下几种不是自住性有效刚需:“更新改善性需求”是一套换一套,住房总量不增不减,不能算需求增加。“拆迁需求增加”对“鸡蛋市场”是“母鸡增加”,是供给增加的表现,不能算需求增加。低收入者不是有效刚需。春节一过,火车站和汽车站人山人海,里面有几个买得起百万的房子呢?老居民没有私房的基本上是低收入者,在等正策房。王石在中央二套说过,一般的中产也买不起了。未来的新移民也基本上是低收入者和一般的中产。投资投机者在房市扮演主角是不争的事实。其买入不是自住,是为了高卖而获利,所以买入后就转化为供给了。大家都错误地把“投资投机者买入量很大”理解为“需求很大”。比如,2006年开盘10万套,自住购房者买走4万套,投资投机者买走6万套,大家都说“供给10万套,被10万个需求都吃掉了”。揭开投资投机房的“供给本质”,将其归类于供给后,房市供大于求就清楚了。 
      自住性有效刚需只剩一种了。新房总价120万,因为按揭已收紧,需要首付50万,需要按揭70万。加上贷款利息,需要还贷130万 / 20年 = 每年需要还贷6.5万 / 还贷占收入0.5 = 家庭年收入13万的才买得起。很明显,刚需只剩“准富人自住性有效刚需”了。“准富人区”(接近富人的中产)里大多有房。6年前只需首付10万,不得不买的中产和家长为毕业生买结婚房的大多在一路追涨中买了,没有买的准富人是少数。由于近2年银行负利息,聪明人一般不会将大钱放在银行里,大致有3种情况:第一种是将钱用于实业,“忙钱”在房价高时不会撤资买房。第二种是投资于股票、期货和外汇的成功者,是投资投机高手当然看得出房市还在顶部,不会去买房。第三种是投资于股票、期货和外汇的失败者。期货和外汇是杠杆交易,难度大,介入的人少,当股民的最多。近一年来,股市大跌六成,股民被套得动弹不了。自住性有效刚需啊,你到底在哪里?满世界去找,以刀相逼也出不来足够多的自住性有效刚需! 
      自住性有效刚需是真正的需求,基本的需求。房价最终由其决定。更准确地说,自住性有效刚需的钱袋决定房价,决定盖房炒房者的最终命运。开发商推高房价, 自住性有效刚需日益减少,最终作茧自缚。如果房价上涨到“准富人家庭月供还不起”,最后一种刚需就被彻底消灭了。竭泽而渔,鱼儿没有了,渔夫也完蛋了。 
       
      15.驳“我国人口特多,土地奇缺,不断增值。”的错误观点。日本的人均土地更少,地价房价照样连跌17年。 
      房子在30多年后就是一堆垃圾,所以炒房其实是在炒土地。问题在于:土地少是真话,土地奇缺是假话,奇缺使土地不断增值更是假话了。 
      土地供给短缺的谎话很容易识破。论刚需性,论稀缺性,论不可再生性,土地都比不上石油,而石油价不也历经了多次大跌。土地不但是可再生的,盖了拆,拆了再盖;而且可多子多福,6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。旧城旧村里大多是矮房子,拆迁改造后建高楼,总体上还可以放大1.5倍。1500万人的大城市是由1000万人的大城市发展而来的。1000万人的城市再来500万人,放大1.5倍,土地不外扩也不缺。 
      30年来,有的地价涨了500倍以上,已经涨过头了,已经要回调了。许多人还认为奇货可居,所以到处在晒地皮。2007年底,开发商囤地约10亿平方米,足够开发4年。 
      土地稀缺,房价就大炒有理吗?难道米价因为土地稀缺也大炒有理了?春节前后的火车票是不是也因为稀缺就大炒有理了?土地真的能不断上涨吗?上帝让不听话的人疯狂地快速地跑,跑得越快死得越快。日本人口密度是每平方公里339人,我国是130人,东今更有发展潜力,地价照样连跌17年,跌幅60%。 
       
      16. 计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有五七套房。驳“人多房缺”的错误观点。 
      社会发达后,晚婚和独生蔚然成风。1978年以前是多子多富的年代,1978年出生的到2008年30岁,这些结婚需求已基本释放完毕,刚需大降。你我接到的结婚请贴上的主人大多是独生孩。1988年全国出生人口2457万人,2000年下降到1379万人。12年下降了43.9%。根据《全国教育事业发展统计公报》,2007年与1996年相比,全国小学招生人数,从2524.66万人下降到1736.07万人,减少31.2%。目前,去世的主要人群是战争时期出生的。再过20年,去世的主要人群是建国后和平时期出生的(80后的父辈等),数量大增。这是一个不可逆转的“住房由一般过剩发展到严重过剩”的过程,表现为“Ⅹ趋势”。“老人身后腾出住房数”越来越多(/),“结婚购房数”(\)越来越少。发展到右侧“<状态”时,“老人身后腾出住房数”大于“结婚购房数”,占到自住性有效刚需一大半的“结婚刚需”就被抵消掉了。 
      在老居民里,2008年2岁的张小强和李小花,在25年后买1新房后结婚,各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭很多。25年后,父母还在世但55岁上下了。爷爷奶奶和外公外婆的房子先后要拆迁了。有二种可能:一是被看空者说对了,那时房价低,但出于“祖产不可减少”的传统观念,留5套是可能的。二是被看多者说对了,当时房价不低,由于80后的子辈正是中青年,有几份房租,还有拆迁费,就会七套还是七套,少则5套。二种可能的最终结果都是严重过剩。 
      从人口结构来看,房价的下跌趋势将是长期的,不可逆转的。人口减少导致房子越来越过剩。大城市闲置房将随处可见。那时,住房因为闲置和过时而丧失了使用价值;因为无人接手而丧失了投资价值和投机价值;因为过剩而丧失了炒地价值和拆迁价值。只是一堆钢筋水泥,能值几个钱? 
       
      17. 大城市的住房,不管是静态还是动态都是大量过剩。 驳“大城市缺住房,房价还要上涨十几年”的错误观点。 
      把水杯里的石块(已有人入住的房子)拿出来,水杯里剩下多少水(尚未有人入住的房子)就一目了然了。看静态,我可以大声地说:“今天,总人口1000万以上的所有大城市,睡在室外的小于1000人,说明99.99%的人住在房子里;尚未住人的挂牌待售房、闲置房和在建房总数大于10万套。” (例如深圳,闲置房数以万套,2008年8月挂牌待售房5万套,三年计划新建9.71万套社会保障性房,商品房在建和计划建的大于9.71万套)。今后50年的任何一天,我都可以一字不改地大声地说出这句话。由此得知:大城市里的住房,不管是静态还是动态都是过剩,毫无疑问的过剩,大于10万套的过剩,永远的过剩!不然,请你告诉我,哪个大城市,在今后哪一天,不应该说出这一句话?在今后哪一天,挂牌待售房、闲置房和在建房总数不是大于10万套?如果真的出现我不能再说这句话的那一天,一定是遇到大熊市使房价低得开发商只卖不想盖了。 
      在二线的E市,总人口1000万。300万人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50万套 + 闲置房、挂牌待售房、在建房等12万套 +“六年里新增闲置房”6万套 = “六年后可售将可售房总数”68万套。 
      为何“六年后可售将可售房”没有减少反而增加了?供给日益增多。因为钱好赚,大家都在八仙过海,各显神通,大干快上,快马加鞭。因为技术含量低,房子是比汽车更容易大量制造的商品。容易制造就容易过剩。过高的房价导致城市的人才外流,自住性有效刚需就减少了。过高的房价会降低城市化的速度,导致出租房过剩。 
      做长期投资,在20年里,要历经许多正策风险,例如物业税、房屋空置税、遗产税。在20年里,谁敢保证不发生金融危机、经济衰退或房熊市?在20年里,面临环境污染和地震、洪水、火灾等天灾的威胁。10种风险让遇到一种,就亏大了。E市的炒房者是在“住房稀缺,奇货可居,先出租,待高价而沽”的错误理念指导下大量囤积住房的。每一种被炒作过的产品都逃脱不了从“短缺炒高”走向“过剩价落”的宿命。平日里,风平浪静,大家都不急于卖出。但是,高处不胜寒,一旦大风险到来,买者因为而恐惧,“每年自住性有效刚需购买”5万套就减为1万套。持有人发生信心危机,68万套潜在的供给就象“笼中虎”上街,就象堤坝崩溃而洪水奔涌而出,就象股市的“大小非”,卖盘汹涌,竞相杀价,夺路而逃。68条狼抢吃1块肉。就要看谁跑得早,看谁跑得快,看谁杀价杀得狠了。 
       
      18. 目前超低的房租投资回报,是“可出租房”已经严重过剩的铁证。 驳“房租会不断上涨”的错误观点。 
      买房投资是“先赚房租后赚涨价”。因为房价不涨了,收益只有租金了。目前,房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花120万/ 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金实际收益”0.5万元。125万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。0.5 / 7.6 = 15分之1。说明投资回报低得“别人我不告诉他。” 
      总房价125万元 / 每年租金3万元 = 房价租金比为42,即42年回本,即市盈率42。2008年8月,沪深股市不少绩优股的市盈率在15倍以下,足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能! 
      投资回报为何会超低?当然是可出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多?超低的房租投资回报,是可出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认,只能证明:你的贪心已经使你失去了理智和判断力。 
       
      19. 六年后大城市将有几十万套“可出租房”闲置,租价成了房市长期降价的发动机。驳“闲置房不多,最终会被消化掉”的错误观点。 
      对E市的预测,“六年后可出租房总数”= “目前有人居住的可出租房”50万套 + “目前尚未住人的可出租房”5万套 + “六年里新增闲置房”6万套= 61万套。 
      “六年后有人居住的可出租房” = “目前有人居住的可出租房”50万套 + “六年里新移民增加租房”6万套(三十六万人) + “六年里租房结婚等原因净增租房”2万套 –“六年里现租民由租转买搬出而净减租房”10万套 - “六年里现租民由租转住廉租房搬出而净减租房”6万套 = 42万套。 
      “六年后可出租房总数”61万套 –“六年后有人居住的可出租房”42万套 = “六年后尚未住人的可出租房”19万套 / “六年后可出租房总数”61万套 = “六年后可出租房总体过剩率”为31%。这是讲原理,讲趋势,是大概的数字。从中发现的问题有: 
      “租民搬出人数”较多。“拥有私房率”和“住廉租房比例”逐年提高是一个必然的趋势,所以“租民搬出人数”较多。近几年建造了大量的新房,开发商不可能倒到海里去,不可能留着自己住,只有卖不出的价,没有卖不出的房,所以“由租转买搬出租房”的很多,有10万套。正策房欠帐十几年,“大补欠”。“由租转住廉租房搬出租房”的很多,有6万套。合计16万套。 
      “租民接班人”相对较少。经济大势困难,倒闭和内迁的企业不少,闹民工荒,城市化放缓,“新移民增加租房”较少,只有6万套。租房结婚只有2万套。 
      “租民搬出人数”大于“租民接班人数”,于是“可出租房过剩率”逐年增高。从总量上说,现住民99.99%的人住在房子里,“尚未有人入住的房子”(包括闲置的和新建的)就是为新移民准备的。新移民绝大多数是租民,所以基本上是为“新增租房人口”准备的。“六年后尚未住人的可出租房”19万套 * 6人 = 闲置出租房够114万人租用。买方市场越来越明显,租价不得不降价并形成趋势。买房投资投机既赚不到涨价回报,也赚不到租金回报,就会纷纷卖出,房价就走低了,所以说,租价成了房市长期降价的发动机。 
       
      20. 几年后,只有较新的住房才租得出去,目前的大多数“可出租房”因为闲置将丧失价值。驳“房子不怕闲置,放得越久越值钱”的错误观点。 
      六年后,新建的房子是智能化、新材料、新工艺、新外形,新格局,新装修。六年以后,最近几年建的房子与当时的新房相形见绌,越住越没面子;房子设施破旧,越住越不方便,就象5年前买的电脑一样已经过时了。 
      现在房子紧俏,是宝贝,老房子也能租出去。对E市预测, “六年后可出租房总体过剩率”为31%,只有较新的住房才租得出去。没有谁喜欢旧东西。一代人比一代人更会享受和更爱面子。到那时,因为“年纪较大”和“色衰”,“近几年建造的可出租房过剩率”可能接近40%。 
    “可出租房”过剩不可怕,可怕的是未来不断升高的趋势。E市, “六年后可出租房总体过剩率”31%,“十年后可出租房总体过剩率”35%。然后,“近几年建造的可出租房过剩率”可能55%,大量闲置,无人问津。大多数被迫退出租房市场,要卖出价太低,等拆迁还要一二十年,成了“弃之不舍,食之无味”的鸡肋。于是,租价将在“竞嫁”中一路走低,房价被租价“牵着鼻子往泥塘里走”。
    21. 价值规律比人强。只要有信心,有耐心,就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。驳“房子价高有理,不可能便宜”的错误观点。 
      经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律,投资市场每几年就有一次从量变到质变的转折点。房地产是商品,它就一定会符合商品的运行规律。从历史来看,盛极而衰,物极必反,过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时,价格升高到4元。大家少买了,正府调控了,获利多使得种植量增多了,然后价格就自然下降到2元了。 
      价值规律威力无比。开发商残酷无情,炒房者兴风作浪,扰乱了房市的正常秩序,使价格严重偏离价值轴心。不要强调我国“有特色”,只要是人,贪心和恐惧都是一样的,一样是“孙猴子逃不出如来佛的手心”。在牛市里,高估时车水马龙,人们神差般地贪心地追高再追高;在熊市里,低估时门可罗雀,人们鬼使般地恐惧地抛售再抛售。于是,价值规律比人强,房价里的大部分水分就被挤掉了,价格就接近价值轴心了。 
      价格以价值为轴心,围绕价值上下波动。严重违背价值规律是不可能长久的,只要有信心,有耐心,就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。那么,价值轴心在哪里呢?6年前,二线的H市房价在价值轴心下边,每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在竟然卖到1.2万元。“价值轴心可能是7000元”(涨4000)。通膨所增加的土地外成本不超过700元。土地是全民所有,许多行业的利润小于5%,美国开发商只有5%的利润,所以土地、税费、开发商收益和红包成本共增加3300元,市场就给足面子了。 
      价值轴心7000元是可能见到的,这是各方都能接受的较合理的买点。因为对价值规律的神意各有领会,市场是不断波动的,价格取舍因人因时因地各异,买点的计算还有多种(房价收入比、房价租金比、波浪理论。市盈率、对比收益率等),买点有多个,所以你可以综合分析,纠偏修正后做出自己的价格判断和买卖决策。 
       
      22. 儿童玩游戏需要常换常新。驳“炒房永远存在”的错误观点。 
      中国人爱“赶集”,爱“凑热闹”,遇到大便宜,总是疯狂地争先恐后地往前冲,然后吃亏了就象潮水般地退去。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。30年来,玩过无数的“家家”。炒卖过计划物资,炒卖过走私货,炒卖过国库券,炒卖过君子兰,炒卖过手机,炒卖过进口汽车,炒卖过城市户口,炒卖过原始股凭证,炒股,炒外汇,炒期货,炒黄金。哄买过的确良布,哄买过火柴盐巴,哄买过家电,哄买过摩托车,哄装过电话,刚哄买过房子,正在哄买黄金。N年之后呢? 
      三十年河东,三十年河西。再好吃的美食佳肴也有吃腻的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。一种生意特别赚钱,大家都来做,不久就洗牌。百分之几百的利润降到保本,降到亏本。社会是不断发展的,不断创新,常炒常新,有了热门花样来炒,老花样和冷门花样的价格就回落了。按同档次和按全市月平均收入来说:1988年买一台18英寸彩电,需要10个月的工资,现在1个月买2台。1992年前后买一部手机,需要40个月的工资,现在1个月买2部。那钱花得真是冤啊。几年后,肠子都悔青了。炒房已是昨日黄花,炒房危及民生,不会长久。永远的热门的是股市。不信就看西方国家! 
       
      23.“住房扩销普及”很象招生,分批录取,价格越来越低。驳“房子象老酒,放得越久越值钱”的错误观点。 
      社会生产力在不断发展,任何国家任何高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品扩销普及”之路。开发商也将要走“住房扩销普及”之路。不信?你看“手机扩销普及”:20年前只有1%的人用得起手机,现在60%以上的人在使用,从厅长到处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工、普工,已经普及到清洁工,一万多元降到几百元。你再看“汽车扩销普及”,1976年连中央大首长的儿女家里也没有私家汽车,现在普及得到处在堵车。 
      从原理上说:某市每年盖5万套商品房。2007年,处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起120万,开发商就一套卖120万。第2年,处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起100万,就卖100万。第3年,处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起80万,就卖80万。“住房扩销普及”象招生,从高分往低分,分批录取,不断往低层次普及。较有钱的先买先走了,留下来的“准客户”消费层次越来越低,价格就不得不每年降低。30年前录取率在10%以下,现在60%以上。所以“班长”可能有熬到买得起的那一天。但是,投资房(就象汽车一样)存放的时间越长越不值钱,就象清华北大来招不走,本二也不走,“过了这个村就没有这个店”,等到的将是本三。投资投机者坚持就是失败。 
      “住房扩销普及”过程中囤积严重。表面上目前“处长”才买得起,实际上连“班长”的住房也建好存放在炒家手里了。炒家不知道“产品普及”是“放之四海而皆准”的经济规律,想赚“高额保管费”,在做“老酒放得越久,价值越高”的黄粱美梦呢。我很弱小,很无奈,很着急,但是给我撑腰的是比大官更大的老天爷(经济规律)。为何要急呢?等待普及吧,坚持就是胜利。 
       
      24.张三们拿的已经是最后一棒,傻瓜才会去替死。驳“有房在手不愁卖”的错误观点。 
      “炒房搏傻游戏”玩不下去了,大多数人拿着最后一棒。炒房者张三在2007年花130万买房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。扣除税费利息消耗后,2年才实赚到20%。炒房者李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给赵五。赵五以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去。李四“用屁股想”就知道,以前309万可买10套,赵五凭感性就不可能接手。李四们说:“张三们拿的已经是最后一棒,傻瓜才会去替死”。 
      炒房者自己怎么死的愣是不知道,只因不懂“下棋要看后三步”。有个幼儿园的题目:树上10只鸟,打下来1只,还剩几只?都吓破胆了,都逃命了。 
       
      25. 汇率可能先升后贬,房价奇高,热钱只出不进。驳“人民币对美升值,对内贬值,热钱大量流入,房价必涨。”的错误观点。 
      目前中国经济的表象与日本“失去的10年”之前状况有许多相似:米元弱势是一种“多印钱以吃钱”的剥削手段。米国大幅减息,大印米元,逼人民币对米元升值,从而将更多的米元赶进我国。米元必需兑换民币才能流通,于是我国不得不对应地加印人民币,所以热钱泛滥。人家减息而我国加息的话,会导致更多的米元流入。无法加息,于是通胀难控,经济恶化,进退两难、苦无良方, 如果房价继续上涨,就会引狼入室、火上浇油。 
      金融大鳄索罗斯说:“凡事总有盛极而衰的时候,大好之后便是大坏。重要的是认清趋势转变不可避免。要点在于找出转折点”。说的是要把这个国家的经济成果吃掉。 
      赌人民币升值的热钱不可能只进不出,撤退是迟早的事,大进之后是大出。人民币不可能一直升值,升值之后是贬值。炒高股价房价是为了高抛赚差价,大涨之后是大跌。十几年前热钱就是这样玩日本的。 
      热钱是玩过日本、泰国和越南的老手。一线城市的房价收入比是美国的4倍以上,难道热钱不懂高位应该逃顶,是高唱《死了也不卖》的呆头鹅?房市可能几个月也变现不了,难道新热钱是傻瓜,不知套牢万般苦,还要往里冲?新热钱不肯买,老热钱要卖,所以房价必跌。 
       
      26. 正府不能随心所欲。“正策多变”必然导致房价上下大波动。驳“正府说了算,要涨就涨。”和“正府获利多,对房价下跌不会不管。”的错误观点。 
      客观规律不以人的意志为转移。珠峰再高也有头。树再大也有顶。房价股价象海水,有潮起必有潮落。房价股价象荡秋千,有时高有时低,荡得越高,回落的惯性就越大。正府是上帝,也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。面对客观规律的惩罚,正府所能做的只是尽可能地降低对经济的伤害。正府能随心所欲的话,地震为何不能预报?正府无所不能的话,腐败、污染就不见了。 
      在管理经济中,正府管理有个老毛病叫“正策多变”,病症是“打摆子”。运用市场手段来管理时,“一放就乱”。比如股市由998点大涨到6124点,股票鸡犬升天。房市也一样,热气腾腾,牛气冲天!“一乱就管”,运用管理手段来调控,收紧银根,不断加税。“一管就死”,比如股市见大顶6124点后最低跌到2284,跌去62.7%。同一个屋檐下,房市岂能独善其身,上下大波动是必然的。房市离“一死就放”还早呢。 
      房价已涨4倍,正府趁早碰破它只是中跌,任其大涨会大跌。不软着陆,就会硬着陆。正府不会坐以待毙,炒高房价就是搞地上悬河,不主动把小卒(房市)收拾了,别人(外资或天老爷)会来收拾你的大车(经济和金融)。丢卒保车是人在江湖,身不由己啊。任其大涨就是用大红包欢送短线热钱高位逃顶。日本和东南亚前车有鉴,后患无穷。如果热钱大撤退,釜底抽薪后房价会暴跌,发展成果将被洗劫一空。如果股价房价在热钱撤退之前大跌三五成,就形成关门打狗,为我所用。股价房价需要献身。舍不得孩子套不到狼(热钱)。要么大跌套住热钱,要么热钱逃走房价大跌,迟早都要大跌一回。 
       
      27.放任唐家山堰塞湖不断上涨,只堵不疏,后果不堪设想。驳“正府应该救市”和“经济会大损失,所以什么价格都可以降,只有房价降不得。”的错误观点。 
      可能成为“亿元负翁”是开发商一直喊“救命”的根本原因。按一套住房来说。总价100万,开发商有40%即40万的利润。熊市一来,跌40%,利润就全部没有了。自有资金和股金投入20万,贷款和借款40万元。贷款和借款按平均年利率10%来计算,一年需要付出4万元的利息,其他费用2万元,共6万元。熊市一来,中跌后阴跌再阴跌,成交量稀少。按国外的情况,熊市大多在5年以上 * 6万元 = 每套亏掉30万 * 500套 = 亏损1.5亿元。为了“救心”壮胆,最近,在心虚恐慌的“猪圈”里深入开展了学习“猪坚强”的活动,但收效甚微。救市之声不绝与耳,就象救护车鸣叫声一阵一阵不断传来,明明是生病住院了,你还在说“他明天要去跳高夺冠”,不是无知,就是在忽悠人。 
      一切处于高位的东西都具有可怕的力量,这在物理上称为势能。正府救市就是堵堰塞湖,是死路一条。正府不愿看到“涨得越高,危害越大”的后果,不得不提前疏导。要么主动泄洪(不死人),要么被动等着崩堤(死人)。四川省长要选哪一项才能保住官帽子?如果再次上涨,那也是回光返照,拉高出货,那只是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶而已。放任水位继续升高,势能就越大,一旦垮塌,死的人就多了,损失就大了。房价上涨20万元,那么下落的势能小,不会跌。上涨100万元,那么下落的势能大,会大跌。一旦大跌,就象一块被推到高坡上的大石头,势能太大了,惯性太大了,谁也阻挡不了。看股市吧,大跌再“救市”就不灵了,只是增加价格运动的摩擦系数而已。 
      砖家说:为了经济发展和金融安全,房价不能跌。那就听你的,让房价不断上涨吧,结果呢?今后再跌对经济发展和金融所造成的损失更惨重,更不可收拾。小孩高烧到39度,刚降到38度,砖家就大叫:“医生,不能再降了。”医生回答说:“不降就会再高烧到40度去,那要死人的。”砖家的小孩在树上越爬越高时,他难道会大叫:“往下爬会摔断腿,你继续往上爬吧,爬得越高越安全。”怎么惩治砖家?让他骑自行车,8小时不歇息地上坡,累死他。砖家需要胃开刀,不开刀会有生命危险,开刀会暂时影响身体,过后更健康,他怕痛怕花钱而拒绝治疗,对吗? 
       
      28. 银行按揭是杠杆毒药。“按揭击鼓传花”被叫停后张三们拿着最后一朵花。驳“银行永远会支持房市炒作”和“银行按揭是对房市的最大支持。”的错误观点。 
      银行按揭是房价大涨的最主要因素之一。假设有100套房要卖,有150个人要买。其中100个人能承受30万的价位,50个人买不起。卖价定在30万,房子就供求平衡。这时,“半路杀出一个程咬金”,银行说:我可以贷款7成给大家。于是,卖房者和炒家乘机一步一步地将房价涨到100万了,30万房价就成了30万首付。 
      “按揭击鼓传花”是这样进行的:银行按假收入证明放房贷。陈大用刚买进的301号房抵押按揭30万,涨价后卖出。接手的王二用此房按揭50万,涨价后卖出。接手的张三用此房按揭70万,首付30万,总买价100万。结果:一是搞出通货膨胀,二是房价大跌时,按揭者可以把房子推给银行,银行就成为大输家,所以这场“游戏”的“出资人”不得不最早逃跑。现在,按收入把关,李四们只能贷到40万,加上自己的30万,总支付能力才70万。于是,张三们100万买入的房子就成了最后一朵花。 
      按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位;房贷到高位会放大亏损,是“杠杆毒药” ,药性一发作就会躺倒一大片。炒家购买1000万的房子,自己只有300万,按揭700万。房价跌了40%,房子的市价降为600万,那就死定了。3个月未交按揭款,银行就来收房。熊市拍卖必然低于市面价,拍得550万,自己的300万不见了,还欠银行150万,成为“百万负翁”,被银行列入“黑名单”,没有东山再起的机会,永世不得翻身。房价涨时,放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时,放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重,到时会争先恐后地卖,“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。 
       
      29. 物业税将逼出房市“大小非”,是压垮房价的“最后一根稻草”。驳“物业税不会出台,出台后房市也没事。”的错误观点。 
      只有交税的怕税多,没见过收税的嫌税多。在税收方面与国际接轨步伐从未歇息。在房地产方面,已有的税费不少了,未来的有物业税、房屋空置税,房屋利润转让所得税,遗产税,赠与税、出租税在那里候选呢。在牛市里,卖家许多税可以转嫁给“孙子”,在熊市里,卖家是“孙子”。 
      房价下跌,用天价地盖房就亏本了,土地就流拍了,“卖地财正”就走不通了。“以地生财”变为“以房生财”的物业税就不得不出台了。“吃土地”的对象少,吃不饱,弊端多,背骂名,不可持续。“吃物业税”的对象是人海。这是国际通行,名正言顺。已经空转多年,象自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。但这是压垮房价的“最后一根稻草”。房子多了养不起,炒不起,不合算,将象股市“大小非”一样卖盘汹涌,10万套投资投机房抢过独木桥要卖出,就象城市大堵车一样,房价不跌才怪呢。 
       
      30. 房市无法逃脱四季轮回的宿命。不进则退,盘久必跌。驳 “我们有中国特色,泡沫不会破。”和“盘整小跌后还要上涨”的错误观点。 
      炒房者说:“我们有中国特色。”好啊,上天管不了你?不遵循规律的事,中国人以前没少干,最后上天(规律)都使我们付出了惨重代价。2008年3月,著名经济学家、央行货币正策委员会委员樊纲说:“按照现在的收入,房价涨得过高过快,就会出现泡沫,而泡沫早晚是要破掉的。连米国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破,我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。” 
      大自然春夏秋冬,四季轮回,万物闹腾,生生死死,符合规律,自然天成。房市,去年是如火的夏天,今年是落叶的秋天,明年是寒冷的冬天。炒房者,去年猛如虎,今年骑老虎,明年逃如鼠。开发商,去年神气象老爷,今年憋气当孝子,明年叹气如乖孙。即使是创造了天地万物,安排了四季轮回的上帝,也无法改变客观大势,何况只能顺势者生,逆势者亡的凡胎肉身之人。于是说:目前的房市难救,无法走回烤人的夏天。转跌为升只是大户要撤退的烟幕弹,只是小炒家的单相思。 
      自行车上坡必然是:逆水行舟,不进则退。每分钟只踩5下,即小于所需要的最小速度时,一定会倒退。房价上涨速度小于每年5%时,钱就会流到投资洼地去,一段时间后就会下跌。所以,有价无市时,高位久盘必跌。自行车上坡一定要“把吃奶的力气也使上去”。下坡不需要用力,靠惯性就会越来越快。房价上涨时是大量的钱推动的。房价下跌时,不要相信“大家都在做长期投资”,小量就会大跌。 
      有的人看到房价上涨,甚至预测房价会上涨,心里就很慌张。我相信价值规律,心静如水。万有引力,涨得越高,回落的势能越大。弹簧拉得越高,回缩力越大,回落的位置越低。
    31.房市“已是悬崖百丈冰。”“雄关漫道真如铁。”“山重水复疑无路。” “路漫漫其修远兮。” 驳“房市不会有熊市,小跌后还要再涨”的错误观点。 
      涨价涨得通货膨胀,涨得怨声载道,涨得调控不得不真抓实干,冬天的害虫不被冻死,来年的收成怎么能好? 利空满天飞,恐慌气氛弥漫。广深跌势吓人。围城外的人不想进去,大家听说过“新手死于大顶,老手死于熊市抢反弹”的股言,都在袖手旁观。围城里的人想出来,叫卖声一个比一个高。“冬天”里,房子可能变成任人杀跌的“负资产”。涨时超涨,跌时就会超跌。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。下跌的第一年,跌去15万,外加资金成本损失5万,共损失20万。下跌的第二年,共损失30万。下跌的第三年……买涨不买跌,阴跌再阴跌,不反弹。熊市不言底,“敢问路在何方”?“识时务者为俊杰”,“好汉不吃眼前亏”,面对银行要收房,几人能顶得住? 
      顺势者昌,逆势者亡。不要逞能地“犹有花枝俏”。“吾将上下而求索”就会被套住。小李抄底抄在了地板上,却没想到还有地下室;小王抄在了地下室,没想到下面还有地窑;小张抄到了地窑,没想到下面还有地狱;地狱又分18层。“山重水复疑无路”,不到大底不放量。早买一个月就多亏1万,越跌越没人买。晚卖一个月就少赚1万,越跌越有人要卖。兵败如山倒,直至物极必反、否极泰来,才会“而今迈步从头越”。 
      不信的人先看过2008年股市走势图再来反驳。股市是经济的晴雨表。2007年10月股指6124点,之后血流成河,2008年8月19日2284点,跌去62.7%。不少绩优股和许多房地产股跌剩20%,皮不包骨,惨不忍睹。同一个屋檐下,同一个经济大背景,“防人之心不可无”啊。 
       
      32.炒房者正在重复许多股民的错误:在投机市里做长线投资。驳“房价的长期趋势是上涨”的错误观点。 
      深圳2006年买房者中有30%在办产权证后半年内转手,投机之严重可见一斑。许多楼盘炒房占六成。投机市的基本特征是涨时超涨,跌时超跌。开**没有回头**,涨时会涨得很高。落**不会半空停, 跌时会跌到地板。搞投机就要低买高卖,不贪不恋,打得赢就打,打不赢就跑。房子如果被当作股票来炒,就不再是长期投资的佳品了!我国炒房是第一回,炒房者正在重复许多股民的错误:在投机市里做长线投资。建立在投机基础上的市场低买高卖,如潮汹涌,加上按揭是杠杆毒药,很容易掉入深渊。例如,深圳房价下跌30%后,李金东无力承受69套房每月30万的还贷压力而沦为民工。 
      要看到,香港1997年房价泡沫破灭11年了,还没有见到当年的最高价。日本房价泡沫破灭17年了,离当年最高价远得很。假如经过20年日本创下新高,炒房者得到只是资金坐牢20年,倒亏了20年的利息,我们从这种长期趋势中能得到什么好处? 
      石油比房子重要得多,稀缺得多,刚需性更强。2007年11月,拥有大量油田的中国石油上市首日最高价48.62元,2008年8月中国石油大跌见到13.18元。你在48.62元时买了,然后对大家说中国石油具有长期投资价值,那只是自欺欺人,只是笑话。房市大牛市里每平米1.2万元感觉还要涨,一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米0.7万元咋看咋心虚,许多人跟风杀跌。可见炒房者的各种理由在冷酷的市场面前显得多么的苍白无力。在牛市里价值分析很有用,比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快,讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖,许多老股民就是这样被套死的。 
       
      33. 只要有5%的动摇分子要“落袋为安”或割肉,就足以把房价杀低40%。驳“中国人最爱买房,大家都在长期投资,大抛盘不会出现。”的错误认识。 
      中国人最爱买房没有说错,最有“赌心”谁敢否认?是人,就都有“贪心”和“恐惧心”,在投机市里一样会买涨不买跌。世间万物都有循环,都有周期。下跌时还有几个会相信“永涨不跌”的神话呢?哄抬价格和忽悠所导致的恐慌性购买需求因为骗局不攻自破,至少5年内不会恐慌了。众人看跌的心理预期形成后,熊市就来临了。人言的杀伤力极强,80%的人看跌,看空理由有101条,亏钱的事例满街传扬,三人成虎,众口烁金。大量需求突然不见了,各种“范跑跑”(供给)就不约而同地冒出来了,“胜利大逃亡”就开始了。卖出的借口数不胜数:打赢了要“止盈”卖出,打输了要“止损”走人,套牢的割肉,保本的要吐鸡肋,获利要落袋为安,见横盘小跌要提早杀出。办厂的老板资金周转困难,企业濒临倒闭,只好从房市撤资去救急。要实行“财产公开”,倌人来买的比过去少了。将要收取“物业税”,炒房者难以做“长期投资”要卖出了。有的失业或收入大减要卖出。有的没有留起足够的钱来还贷,面临断供要卖出。 
      “锦上添花追涨,落井下石杀跌”永远是市场的本性。KFS和炒家由几千万人组成,不可能“铁板一块”。即使有95%的人信念坚定,100年也不卖,但房市的定价权总是掌握在少数人手里。上涨时多数人坐轿子被抬高。下跌时,只要有5% * 100万套各类住房 = 5万个的动摇分子要“落袋为安”或割肉,就足以把房价杀低40%。楼市盘子太大了,参与的人太多了,没有真正说了算的家,一旦下跌,就象大堤决口,卖盘凶猛涌出,谁来组织众人去堵住决堤大口?潘多拉的盒子一旦打开,谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。 
      熊市来临,先走为王,后走为寇。谁相信“都在做长期投资,都不会卖出”谁完蛋,因为小跌不断都动摇,先知要过独木桥,发扬风格礼让路,大跌开始卖不出。跑得快的是自由狗。跑得慢的是套牢犬。西瓜熟了不卖掉放在地里,就会瓜变烂瓜,人变傻瓜! 
       
      34. 熊市里一切都有可能,可怕的事太多了。驳“买房比其他投资安全,房价只会小跌不可能出现大跌。”的错误认识。 
      一个人的寿命的长短是由最差的那个器倌决定的,有一个器倌完蛋,人就完蛋了。所以房价要跌,主要的理由中有一种成立就足够了。这就是风险。 
      疯狂是要付出代价的,大涨了就有风险,就要大跌。这是投机市场的铁律。曾经经历过海南房地产泡沫的潘石屹描述当时的疯狂:“从1楼签了房产卖买合同,到6楼加价就卖了。”正府调控后,海南房市崩盘,经济萧条,失业增加,金融损失,财富流失,经济一蹶不振。几年后房价跌至每平米几百元还无人问津。 
      如果谁在2007年10月股市6124点时,说股市会跌到2000多点,谁会相信呢?然而,人们认为不可能发生的事情却发生了。这就是市场,这就是市场的无情,没有什么不可能。2008年8月8日,68.59元的招商地产跌到12.6元(跌81.6%,即100万剩18.4万)也没几人敢买。最初让快速套牢40%,反弹总是夭折,之后就是漫漫阴跌和熊市不言底。熊市里一切都有可能,可怕的事太多了。 
      房地产市场应该是以消费为主导,以投资为辅的市场,不应该蜕变为投机炒作的市场。住房必然回归民生属性,必然回归消费品定位,必然回归合理价位。大涨时无人不赚。熊市里股民7亏1盈2保本。不跑白忙一场。炒房要注意掌握分寸, 适可而止, 见好就收,要知足常乐,留点利润给自己吧! 
      房市投资投机者的买是为了卖,在高位会露出“游击队”的本来面目。熊市里坚持就是失败。保本是炒房者的第一要务。不会割肉的人就是不会保本的人,在投机市里就是短命的人。熊市没有最低,只有更低。没有壮士断腕的魄力,给自己许多持有理由的人,最后连裤头都会输掉。 
       
      35. 房市和股市的涨跌周期一般是8个阶段,有涨有跌,买涨不买跌。驳“有钱人不在乎房价高低,想买就买。”和“自住者任何时候买房都是对的。”的错误观点。 
      第1阶段是初露锋芒,慢步缓涨,先知在买,跟者不多。 
      第2阶段是开始上涨,信心大增,买者日多,到处盖楼。 
      第3阶段是如日中天,利好频传,买者踊跃,迭创新高。 
      第4阶段是高位盘整,众人观望,有价无市,地价下跌。 
      第5阶段是拐点到来,利空连连,救市无望,降价不断。 
      第6阶段是房价中跌,后觉跟卖,恐慌加剧,跌幅已深。 
      第7阶段是阴跌不断,钝刀割肉,深不见底,套牢难眠。 
      第8阶段是横盘筑底,黎明之暗,上涨前夜,先知再现。 
      低位买入才叫先知先觉。目前各地的房市,许多地方处于拐点到来的第5阶段,广深处于房价中跌的第6阶段。买涨不买跌。高位还在买的会深度套牢。大势已去,不识时务者还能撑多久呢? 
      俗话说:“越有钱越小气”。越有钱就算帐算得越精,越重视资金的投资收益率,越在乎房子的价格高低。大手大脚的人,不会算计的人成不了富人。自住者明知房价要下跌了,可能买贵了40万,为何不等二年呢?又不是住在街上等。40万够买4部车,不是小数目。用40万来投资不好吗?用来买好的家具、家电不好吗?出去旅游不好吗?让孩子读好些的学校不好吗?为了2年的面子让自己多吃了8年的苦。我用40万去买面子。人家在背后笑话我,我有何面子?其实,真的下跌40万,买家就会拉起大横幅闹退房和要求补差价,大家见的还少吗? 
       
      36. 买卖来回需要几个月,流动性差致房市于死地。驳“等待跌势明朗再卖不迟。”的错误观点。 
      在股市,今下午买明上午可卖,随时都有短炒者接手,100万元的股票要卖出时,一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房可能1年还卖不出去,一买一卖的交易期需要几个月,买者给2万元定金,第29天他发现房价已下跌了3万,因为他那2万已跌没了,大跌后还要阴跌三五年,就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会,一旦关门打狗,就象“下行的电梯”的铁门,“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。面对这一结局,许多人在高位就会恐慌,就会争先恐后地杀低抢跑道卖出,从而引发大跌,推动大跌。 
       
      37. 债台高筑,资金链将绷断,开发商的唯一的活路是大降房价。驳“我国盖房永远好赚,开发商不急着卖。”的错误观点。 
      地球不会永远存在,世事没有永远顺利,开发商也不会永远牛气,看各国的房价就知道了。现在是全球化时代,一叶知秋。欧米房市一路下跌,我国不可能独善其身。 
      房地产是资金密集性产业。许多地产公司的负债率在70%以上,乃至空手套白狼,很容易产生资金链断裂的危机。据统计,上市房企的2007年经营活动产生的现金流量净额为负数366亿元。高负债率、低现金流使开发商急得象热锅烤蚂蚁。问君能有几多愁?恰似一江钱水向东流。前些年,不少开发商自有资金不多,靠“红包”获得土地,通过抵押土地获得银行贷款去缴交土地款,开工初期就预售取得卖房款,拖欠建筑公司和钢材、水泥等原材料企业的资金。如今一看势头不好,大家都翻脸不认人了,麻烦就一个接一个来了:土地实行拍卖,有的成本大增。有的囤积的土地5年也开发不完,开发资金的缺口很大,超过2年不开发就会被无偿收回。重征土地闲置税,土地养不起。买者已经不肯买期房,有价无市拖得越久,资金压力也就越大。建筑公司要求开发商按进度支付工程款。钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货。最头痛的是大力压缩银行对房企的新贷和银行来讨旧债。 
      房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。在次贷风波和越南危机的提醒下,中央实行紧缩正策,第16次上调存款准备金率,银行不得不对房地产减少了资金供给。卖不出房子就会导致银行贷款超期,银行不良贷款超标就会导致分行长下台,所以分行长就急死了!不降价就按照抵押收房去拍卖,那样损失更大。开发商不敢得罪“钱老爷”,所以不得不降价。 
      正常的融资渠道被封闭后,有的开发商无奈之下只能选择民间借贷,民间借贷的资金成本非常之高,年利率可达30%。不借肯定死,借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。先降价为强,后降价遭殃。不卖跳楼价,就要人跳楼。楼盖好了不赶快卖掉,楼变烂尾楼,人变猪猡!几经劫后余生的万科最精灵,表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样,不想死的开发商会争先恐后地降价卖房,拿到现金,以解燃眉之急。 
       
      38. 开发商在吃大亏后,就会知道“拳头收回才能再打出去”和“谁才是真正的上帝”的道理。驳“势单力薄的消费者耗不过财大气粗的开发商”的错误观点。 
      开发商的“慢性病”为何很致命?开发商象笨猪。把房市搞得象飞船,总在天上飞着。见顶不跑,在高位死撑着,只上不下,无底可抄,有价无市,下跌缓慢。这对资金密集型行业是很致命的。拖久了,光是利息就亏掉不少,会被各方催债搞得寝食难安。拖久了,变成“慢性病”,熊途漫漫,谁也不知要蘑菇到哪一年。股市就很聪明,把股票搞得象飞机场,飞机有上有下,旅客源源不断地来买票。见顶就逃,往下敢于杀出空间,高卖低买,有底可抄,上上下下,交易旺盛,财源滚滚。 
      苛利烂库是开发商太贪的结果。在房价的拔河中只有二种结果:或大家把房价拉下来了,或大家拉输了都走了,没有剥削对象了。房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋,开发商却只顾自己多赚,天天在大量地消灭“可怜的上帝”。其实,房市里没有真正的刚需,买不起时可以先租房,不用睡在街上啊。消费者是“衣食父母”,开发商却毫无孝心,明目张胆地大掏钱包。被忽悠后。大众终于明白了:王婆卖瓜永远会自卖自夸,理发师永远会说“你现在需要理发”,盖房炒房者永远会说“现在买房的时机最好。”不说房价还能上涨的话,他能卖出去吗?不说房价还能上涨10年的话,你跑在他前面,不就套住他了吗? 
      开发商的软肋在哪里?在股市,溜得最早的跑得最快的是家,因为有短炒的机会,来来回回地捣浆糊,可以跑得无影无踪。在房市,因为建设和交易周期长,没有短炒的机会,遇到熊市,开发商跑不了和尚也跑不了庙。这时,需要有人来“救命”,消费者就成了“上帝”。各行各业送给“上帝”的礼物都是“薄利多销”,概莫能外。 
       
      39.行业内竞争激烈,垄断必然被竞争打破。驳“开发权是垄断的,开发商有价格同盟,不会降价”的错误观点。 
      碉堡最容易被内部的人打破。一场开发商互相恐吓、价格竞争、互相吞并、大鱼吃小鱼的大戏已经拉开大幕了。开发商的名嘴王石2007年底发出了拐点论,说连中产阶层都买不起,不调整会受惩罚。开发商的名嘴冯仑2008年2月抛出了卖儿卖女论,说得比断供的炒房者和房奴更可怜。开发商的名嘴潘石屹2008年3月放出了百日危机论,就象说房地产业地震来临了。因为开发商多如牛毛,个个奸商,人人贪心,因为市场竞争冷酷无情,所以松散的局部的价格联盟只能在短期内起作用。囚徒定律必然导致“互咬”。“夫妻本是同林鸟,大难临头各自飞。”分崩离析是必然的。盖房不是高科技,垄断必然被竞争打破。各大城市正策性住宅的供应量正在加大,有的达到了总供量的40%,商品房的市场的垄断正在被打破。房地产暴利时代,迟早要结束。大势“无可奈何花落去。” 
       
      40.看日本和香港的房跌情况,知大涨之后必大跌。驳“房价下跌幅度不大”的错误观点。 
      1989年,泡沫经济的最高峰,东京帝国广场下面一平方英里土地的价格,居然比整个加利福尼亚的土地价值还高。把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国。1991年,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去,陆续竣工的楼房没有住户,空房到处都是。房价狂跌60%左右,到现在都爬不起来。有人在泡沫经济前夕,用5亿日元买了一套房子,结果到1990年中期,只值1亿日元。 
      1997年,香港房价炒到了10万一平米。1998年开始连续下跌6年,下跌65%左右。2003年非典,跌到均价33000。当时,人们的常用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗” 和“百万负翁”。以前,香港人也是认为人多地少,房子不可能下跌。现在,他们经历过了1998年的房地产崩溃,亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产,所以不愿意再冒险去炒房。 
      房市有风险,责任需自担。

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